DPE 2026 : ce qui change vraiment pour les propriétaires et investisseurs

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu le nerf de la guerre immobilière. Entre les interdictions de location, la réforme du calcul prévue en 2026 et les nouvelles règles MaPrimeRénov', voici ce qui change concrètement.

5,4 millions de passoires thermiques en France

Au 1er janvier 2025, la France comptait 5,4 millions de logements classés F ou G, soit 14,4% du parc total. Parmi les résidences principales, 3,9 millions sont des passoires énergétiques : - 2,5 millions occupées par leurs propriétaires - 1,1 million dans le parc locatif privé - 284 000 dans le parc social

L'Île-de-France détient le record avec 17,4% de passoires thermiques, tandis que la Corse affiche moins de 2% de logements classés G.

Le calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience a posé un calendrier clair : - 1er janvier 2025 : les logements G ne peuvent plus être loués - 1er janvier 2028 : l'interdiction s'étend aux logements F - 1er janvier 2034 : les logements E seront concernés

Depuis août 2022, toute augmentation de loyer est déjà interdite pour les F et G. Résultat : ces biens ne représentaient plus que 8% des annonces locatives début 2025, contre 14% en 2021.

La réforme DPE 2026 : le coefficient électricité change

C'est le changement majeur du 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité passe de 2,3 à 1,9.

Concrètement, les logements chauffés à l'électricité étaient pénalisés par l'ancien coefficient. Avec le passage à 1,9, ces logements gagnent mécaniquement en performance... sans travaux.

L'impact est considérable : - 850 000 résidences principales sortent du statut de passoire thermique - Parmi les 1,28 million de logements électriques F/G, 582 000 passeraient en classe E ou mieux - Le taux de passoires parmi les logements électriques chute de 10,6% à 5,8%

Les copropriétés de 50 lots ou moins doivent désormais disposer d'un DPE collectif depuis janvier 2026.

MaPrimeRénov' 2026 : les nouvelles règles

Le budget 2026 a été adopté le 2 février avec une enveloppe de 3,5 milliards d'euros. Mais les règles ont significativement changé.

Fin du parcours "par geste" pour les passoires thermiques : les logements F ou G doivent obligatoirement passer par le parcours accompagné (projet global encadré).

Restrictions sur l'isolation : l'isolation des murs n'est plus éligible au parcours geste simple, uniquement en rénovation d'ampleur.

DPE obligatoire : il faut fournir un DPE ou audit énergétique pour toute demande.

Accompagnateur Rénov' obligatoire : passage par un conseiller certifié requis.

Les nouveaux plafonds MaPrimeRénov'

• Gain de 2 classes DPE : plafond de 30 000€, taux de 45% (revenus intermédiaires)
• Gain de 3+ classes DPE : plafond de 40 000€, taux de 45%

Important : le bonus "sortie de passoire thermique" a été supprimé.

L'éco-PTZ reste disponible jusqu'à 50 000€ à taux zéro pour les travaux permettant un gain énergétique de 35% minimum.

L'impact sur les prix immobiliers

Le DPE a un impact direct sur la valeur des biens : - Décote moyenne des passoires thermiques : 15% (452€/m² de moins qu'un bien D) - Dans la majorité des départements : différence de plus de 20% entre F/G et D - Zones rurales : pics de plus de 25% de décote

Depuis 2021, les biens A à D ont pris 3,4% tandis que les F/G ont perdu 3,5%.

Stratégies pour les propriétaires

Si votre logement est chauffé à l'électricité et classé G "limite" : la réforme de janvier 2026 pourrait le faire passer en F ou E sans travaux.

Pour les passoires au gaz ou fioul : le message est clair, il faut viser une rénovation globale. C'est plus contraignant mais plus efficace.

La stratégie gagnante : simuler ses aides, s'entourer d'un Accompagnateur Rénov', et profiter de l'éco-PTZ pour compléter le financement.

Utilisez notre simulateur pour estimer vos aides en fonction de votre situation.